Kredyty hipoteczne

[#1]

Witam,

Rozważam współpracę z bankiem ING w kierunku kredytowanie budowy.

Zastanawiają mnie jednak 2 rzeczy w odniesieniu do kosztorysu:

• kosztorys nie zawiera dat ani informacji o kolejności wykonywania robót - jak więc rozliczane są transze kredytu? Czysto przykładowo mam kredyt na 300 000 zł i jest on w 2 transzach po 150 000 zł. Oczywiste jest to, że roboty nie idą tak jak w kosztorysie - np. pozycja okna i drzwi. Naturalnie okna zostanę zamontowane wszystkie najpierw, a drzwi w dużo dalszych etapach budowy (po posadzkach i tynkach). Jak więc należy rozliczać tego rodzaju przypadki? Czy wygląda to tak, że wykorzystałem 150 000 zł - rozliczam się, że zaawansowanie niektórych prac nie jest 100% i korzystam z dalszej transzy?
• Jak wygląda rozliczenie wartości przeprowadzonych robót. Z informacji jakie posiadam bank nie wymaga faktur, a rozliczenie może nastąpić za pośrednictwem fotodokumentacji i dziennika budowy. Co w przypadku gdy rzeczywiste poniesione koszty nie są takie jak w kosztorysie? Mam tutaj za przykład - znów wrócę do pozycji Okna i drzwi. Co jeżeli w kosztorysie wpiszę np. 25 000 zł, a okna z drzwiami będą kosztowały 20000 zł ? Inny przykład pozycja podłogi - skoro nie są wymagane faktury to w jaki sposób ocenić, że zastosowane glazura czy terakota jest adekwatna do wpisanej kwoty?
• ostatnie pytanie: obecnie ceny nie tylko są wysokie ale windują się bardzo szybko. Co może oznaczać, że kosztorys sporządzony w Q4 2020 będzie nieaktualny podczas np. 2 letniego trwania budowy. Warto więc zadbać by odpowiednio wyszacować kosztorys czytaj przeszacować. Może się okazać, że dziś Elewacje na dom 150m2 zrobi się za 25 000 zł, a w 2022 już za 35 000 zł. Warto to rozważyć. Oczywiście wiem co się stanie gdy się nie doszacuje kosztorys = braki trzeba pokryć we własnym zakresie. Mnie jednak zastawia co w przypadku przeszacowania? Np. ceny mocno się obniża lub wiele rzeczy zostało zrobione we własnym zakresie taniej.

Z góry dziękuję za odpowiedzi. 

[#2 · Accepted solution]

Transze rozliczamy procentowo - czyli na przykład jeśli będą zamontowane wszystkie okna, a drzwi nie, to wliczymy odpowiedni udział procentowy. Jeśli na ściany konstrukcyjne wyliczyłeś daną kwotę, a dom wybudowałeś dopiero do stropu, będzie to na przykład zrealizowany punkt w kosztorysie na 70%. 
Rozliczamy je faktycznie w oparciu o fotodokumentację, nie wymagamy imiennych faktur Nie będziemy sprawdzać ile zapłaciłeś za przykładowe okna. Powinieneś się zmieścić w określonej przez siebie kwocie. Jeśli zdarzy się tak, że nie wykorzystasz pełnej kwoty kredytu, pieniądze możesz przeznaczyć na jego nadpłatę. Możesz ją też wykorzystać na inny cel budowlany - na przykład zaoszczędziłeś na oknach 5000 zł, to możesz więcej zapłacić za drzwi. 

Zapraszamy do współpracy