Kredyty hipoteczne

[#1]

Witam. Nurtuje mnie taka kwestia.

Przyjmijmy, że mam zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę zarówno w opcji 30 lat jak i 10 lat.

Jeśli zachowawczo wybiorę 30 lat (raty równe) ale jednak dam radę nadpłatami spłacić kredyt w 10 lat to poniosę dużo większy koszt odsetkowy niż gdybym pierwotnie wybrał kredyt 10 letni i spłacił go zgodnie z harmonogramem (przez raty równe spłacałem dużą część odsetkową przez te pierwsze 10 z 30 lat).

Pytanie brzmi czy zgodnie z wykładnią TSUE i UOKiK Bank zwróci mi metodą liniową te częściowo "nadpłacone" (nieproporcjonalne do całego okresu 30 letniego) odsetki z 10 lat, czy jedyne co zaoszczędzę (biorąc pod uwagę 0% prowizji za uruchomienie) to brak poniesienia tych pozostałych odsetek z 20 lat?

Jeśli odpowiedź będzie, że Bank nie zwraca odsetek to dobrze rozumiem, że lepiej skrócić okres kredytowania jeśli mnie na to stać i mam zdolność, a nie brać dłuższego jeśli i tak zakładam wcześniejszą spłatę?

[#2 · Accepted solution]

Hej, 

Jeśli wybierzesz opcję 30lat, ale będziesz robił regularne (comiesięczne) nadpłaty w taki sposób, aby kredyt spłacić w 10 lat to przy zerowej prowizji zapłacisz takie same odsetki jak za kredyt w opcji 10lat (w ING nie ma prowizji od nadpłat). 

[#3]

Dzięki za odpowiedź.
Czyli po każdej nadpłacie musiałbym aneksować umowę o skrócenie okresu kredytowania zamiast zmniejszenie raty i wtedy Bank przeliczając na bieżąco taki nadpłacany kredyt ostatecznie pobrałby takie same odsetki jak gdybym już pierwotnie wybrał opcję 10 letnia. O to Ci chodzi?
Bo bez przeliczania ewidentnie wychodzi, że przy 30 letnim okresie po 10 latach zapłacę tych odesetek dużo więcej.

[#4 · Accepted solution]

Hej,

A możesz napisać jak liczysz? Moje dwa wyjaśnienia:

1. Możesz skorzystać z arkusza google  (Mortgage Calculator template) - arkusz google do liczenia odsetek, uwzględnia też nadpłaty. Jak tam wpisze:

30 lat

loan amount	$300,000.00
interest rate	4
loan term (years)	30
minimum monthly payment	$1,432.25
actual monthly payment
total interest paid	$215,607.19

10 lat

loan amount	$300,000.00
interest rate	4
loan term (years)	10
minimum monthly payment	$3,037.35
actual monthly payment
total interest paid	$64,482.62

30 lat, ale ratę płacę taką jak dla 10 lat:

loan amount	$300,000.00
interest rate	4
loan term (years)	30
minimum monthly payment	$1,432.25
actual monthly payment	$3,037.35
total interest paid	$64,482.62

Jak widać w ostatniej tabelce jak wezmę opcję 30 lat ale płacę ratę taką jak dla 10 lat to suma odsetek wychodzi dokładnie taka sama. Mam spokój ducha bo kredyt mam na 30 lat 'jak by coś' ale muszę sam trzymać reżim i regularnie, co miesiąc płacić więcej.

2. Na tzw. "chłopski rozum": jak masz kredyt na 30 lat, ale spłacasz go z ratą identyczną jakbyś go miał na 10 lat to znaczy, że fizycznie spłacisz ten kredyt po tych 10 latach i zapłacisz takie same odsetki jak za kredyt na 10 lat co do gorsza. Warunek jest tylko 'zastąpić' ratę kredytu 30-letniego ratą 10-letniego. Każda nadpłata co miesiąc zmniejszy Ci dodatkowo kapitał a to zmniejszy odsetki. 

BTW jak stać Cię na spłacanie rat w opcji 10 lat i polujesz na 0% prowizji to rozważ raty malejące - oszczędzisz na odsetkach

[#5]

Koszt kredytu będzie mniejszy, jeśli po nadpłacie skrócisz czas kredytowania. Po każdej, zleconej nadpłacie i zaksięgowaniu pieniędzy na kredycie hipotecznym aneks skracający okres kredytowania, możesz zamówić, dzwoniąc na infolinię kredytów hipotecznych pod numerem telefonu 32 357 00 57. Możesz podpisać go tylko w naszym oddziale. Jeśli zamówisz aneks, nie później, niż na 3 miesiące, od wykonanej nadpłaty, nie naliczymy za niego prowizji. Opłata po upływie 3 miesięcy wyniesie 200 zł.

[#6]

@DominikaW
Warro dodać, że za aneks po 3 miesiącach nie zapłacimy 200zł, gdyż wystarczy nadpłacić mała kwotą kredyt przed złożeniem aneksu i w aneksie podać kwotę np z kilku nadpłat wcześniejszych tj. nadpłaconych dawniej niż 3 miesiące. Taką informacje można również uzyskać od dobrego doradcy

[#7]

Dzieki za odpowiedzi. Tomasz wszystko już jest dla mnie jasne i liczysz to prawidłowo, nie wiedziałem, że jest opcja takiego bieżącego przeliczania kredytu na skracanie okresu kredytowania. Obawiałem się, że nadpłaty pójdą tylko na spłatę odsetek wcześniej już naliczonych, a nie kapitału.
Zatem jeśli nadplaty powodują splatę kapitalu to de facto co mi dadzą raty malejące (które różnią sie po prostu wyższą częścią kapitałową), bo tak w zasadzie sam je sobie mogę też "stworzyć" przy ratach równych nadpłacając co miesiąc tą różnicę w części kapitałowej.

[#8]

Cześć

Co do rat malejących i tego, że możesz je sobie sam stworzyć to masz rację. Plus dla rat malejących ja widzę taki, że w ich przypadku odsetki spadają liniowo, a od początku spłacasz więcej kapitału. W przypadku rat równych, jak pewnie już sprawdzałeś, początkowo płacisz praktycznie same odsetki. Generalnie kredyt z ratą malejącą vs równą jest tańszy jak policzysz dla takiego samego okresu (mniejsze odsetki sumarycznie).

[#9]

Czy jest opcja zmiany rat z równych na malejące?

Czy można ubiegać się o zwrot kosztów odsetek, jeżeli kredyt został nadpłacony i został skrócony okres kredytowania (np. z 15 lat na 10 lat)?

Skoro okres kredytowania był początkowo dłuższy, to odsetki były naliczone w wyższej wysokości, niż w sytuacji gdyby okres kredytowania od początku wynosił 10 lat. 

[#10]

Nie zgodę się z tą kalkulacją - podana kalkulacja dla 30 lat przy rzeczywistej spłacie w 10 latach uwzględnia od początku płatności w wyższej wysokości, a nie bierze pod uwagę tego, że nadpłata była zrobiona powiedzmy po kilku latach lub miesiącach - do momentu nadpłaty odsetki były spłacane w wyższej wysokości, a dopiero po nadpłacie odsetki się zmniejszają odpowiednio. Należy pamiętać, że odsetki kalkulowane są od bieżącej kwoty kapitału i nie korygującą odsetek zapłaconych wcześniej..