Kredyty hipoteczne

[#1]

Hej, mam pytanie czy zdażyła Wam sie podobna sytuacja. Sprzedaję mieszkanie, kupująca dostała kredyt hipoteczny w Ing. Przedstawiła mi sytuacje, że pierwsza transza z jej kredytu zostanie przelana po podpisaniu aktu na moje konto techniczne w banku w celu spłaty kredytu na to mieszkanie. Natomiast druga transza zostanie mi przelana dopiero w momencie dostarczenia jej (a ona dostarczy do banku) wniosku o wykreslenie hipoteki, ktory sie sklada w sadzie. Troche dziwna sytuacja bo tak naprawde wyplata drugiej transzy zalezy od zlozenia dyspozycji przez kupujaca, my nie jestesmy tutaj w zaden sposob zabezpieczeni. Czy mieliscie podobna sytuacje i jezeli tak to jak sie zabezpieczyliscie zeby ta druga transza do Was doszla?

[#2]

Jestem w identycznej sytuacji tylko ja kupuję mieszkanie, kredyt mam również w ING. Zamiast isc do sadu skladac wniosek o wypis z hipoteki moze zrobic to notariusz, opłata jest dokladnie taka sama (100zl) a ma sie pewnosc ze zostanie to dobrze zrobione. W dzien podpisania aktu uiszcza sie u notariusza ta oplate i on w imieniu sprzedajacego to zalatwia. Ja ustalilam ze sprzedajacym ze tak wlasnie zrobimy i jestem umowiona na uruchomienie kredytu w dzien podpisania aktu. Z tym ze bank ma na przleanie pieniedzy 10 dni od momentu zlozenia dyspozycji przez kupujacego

[#3]

Dziekuje bardzo za odpowiedz. A czy moglaby mi Pani powiedziec w jakim banku sprzedajaca ma kredyt? Bo ja slyszalam ze do wniosku o wypisanie hipoteki potrzebne jest zaswiadczenie z banku ktore uzyska sie dopiero po calkowitej splacie kredytu wiec w tym przypadku notariusz tego nie moze zrobic?

[#4]

Sprzedajacy ma kredyt w PKO ale on sam go splaca, czekamy wlasnie na zaswiadczenie ze bank wyraza zgode na zwolnienie hipoteki. A nie pobierala Pani zaswiadczenia z banku o aktualnym stanie zadluzenia i zobowiazania do wykreslenia z hipoteki po calkowitej splacie kredytu, tzw. promesy? Osoba, ktora sprzedaje mi mieszkanie o ten dokument wnioskowala zanim ja jeszcze zlozylam swoj wniosek o kredyt (na poczatku nie bylo mowy o tym ze sam bedzie splacal kredyt) takze wydaje mi sie ze to o to moze chodzic. Ale nie chce wprowadzac Pani w blad, moze ktos z banku sie wypowie.
Edit: znalazlam w internetach taka instrukcje jak sprzedac mieszkanie z kredytem, wynika z niej ze taka promese faktycznie nalezy uzyskac wczesniej, a zgode na wykreslenie juz po przelaniu pieniedzy a nie przed jak to przedstawila Pani kupujaca.

Screenshot_20210116-105405_Chrome.jpg ‏1 KB

[#5]

Witam, promesa wydana przez bank jest dokumentem obowiazkowym do koncowego aktu notarialnego i juz go uzyskalam. Natomiast z tego co wiem to bank PKO nie wyrazi zgody na zwolnienie hipoteki przed calkowita splata kredytu. Czyli z tego co rozumiem w Panstwa sytuacji sprzedajca splaci kredyt z wlasnych srodkow przed aktem z Panstwem, uzyska pismo z banku i w ten o to sposob notariusz bedzie mogl zlozyc wniosek do sadu?

[#6]

Tak, dokladnie tak to wyglada.

[#7]

@Igaton1905, zabezpiecz się u Notariusza wpisaem, że jeśli sprzedający pomimo dostarczenia jemu dokumentów zezwalających na wykreślenie hipoteki nie uruchomi drugiej transzy kredytu w ciągu kolejnych 30 dniu to poddaje się dobrowolnie egzekucji na brakującą kwotę wraz z kosztami dochodzenia Twoich wierzytelności. Dostarczenie dokumentów powinno odbyć się u Notariusza, aby było poświadczenie, że do niego faktycznie doszło. Ewenutalnie możesz się zabezpieczyć dodatkowo, że w przypadku gdy Kupujący nie uruchomi transzy kredytu, to że upoważnia Ciebie (bezwarunkowo i bezterminowo), abyś dostarczył dokumenty do jego banku ING, pozwalające na uruchomienie drugiej transzy i bank na podstawie na podstawie Twojej dyspozycji uruchomi drugą transzę bezwarunkowo, a Kupujący nie będzie mógł tej transzy zatrzymać itd. Ewenutalnie możesz też wydać lokal mieszkalny, który sprzdajesz dopiero po przelaniu obu transz i wówczas klucze do lokalu przekażesz w dniu kiedy otrzymasz środki pienieżne na swoje konto.

Skontaktuj się z Notariuszem u którego podpisujecie umowę i on na pewno przedstawi Ci najlepsze dla Ciebie rozwiązanie.

[#8]

@Igaton1905, nie wiem czy mieszkanie które sprzedajesz było w Twoim posiadaniu 5 pełnych lat, ale jeśli nie to lepiej by Ci było pożyczyć pieniądze i spłacić hipotekę przed podpisaniem aktu notarialnego z Kupującym. Nawet zaciągnięcie pożyczki na te "kilka dni" było by dla Ciebie bardziej opłacalne, aby zoptymalizować poźniej wydatkowanie pieniędzy ze sprzedanego mieszkania. Chodzi tu o to, że jeśli będziesz chciał przeznaczyć pieniądze ze sprzdaży takiego mieszkania na inne własne cele mieszkaniowe to kwota spłaconej hipoteki/kredytu automatycznie pomniejszy Ci kwotę do wydatkowania i potecjalnie zapłacisz od tej kwoty podatek. A jeśli sprzedajesz mieszkanie, które miałeś więcej niż 5 pełnych lat to nie masz się co dodatkowo zastanawiać.

[#9]

Dziekuje bardzo za porady. Takie wpisy faktycznie musza byc na akcie. Ciekawe tylko jak bank do tego podchodzi, czy w razie koniecznosci wystarczy przyniesc akt do Ing z tymi zapisami i czy transza zostanie wypłacona, i czy takie upoważnienie nie powinno byc wystawione przez kredytobiorcow 🤔

[#10 · Accepted solution]

@Igaton1905, co do udzielenia przez kredytobiorcę pełnomocnictwa dla Ciebie to właśnie Kupujący w akcie noterialnym udzieli Ci takiego pełnomocnictwa (nie musisz go miećna osobym akcie) - Notariusz Ci tu może doradzić na ile ono jest wykonalne, albo jak się zabezpieczyć na wypadek nie wpłacenia drugiej część pieniędzy w uzgodnionym terminie (max ilość dni od podpisania aktu sprzedaży nieruchomości).

Ważniejsze od pełnomocnictwa będzie poddanie się egzekucji (777 tzw "trzy strzały" ) jesli kupujący nie przeleje Ci drugiej części pieniędzy w ciągu 30 dni od momentu podpisania aktu notrialnego sprzedaży - kupujący nie powinien tego zapisu podważyć (uprzedź go, żeby wiedział po co on jest), gdyż nic tym zapisem kupujący nie straci o ile wywiąże się z przelania tej części pieniędzy.

Oczywiście ja bym nie wydał mieszkania (kluczy do niego) do momentu przelania całej kwoty, bo do uruchomienia kolejnej transzy bank nie ma takiego wymogu - wówczas kupującemu będzie zależało jeszcze bardziej, aby uruchomić drugą część pieniędzy. Oczywiście dopytaj Notariusza co się stanie gdy podpiszesz akt notarialny, a kupujący nie uruchomi transzy (ważny zapis ile mu dajesz na to czasu, żeby przystąpić do egzekucji) i będzie w posiadaniu mieszkania

Nie wiem na ile zapis mówiący o tym, że jeśli kupujący nie wpłaci Ci pełnej kwoty (obie transze) w ciągu 60 dni od momentu podpisania aktu notrialnego to umowa wygasa/jest rozwiązana i Notariusz dokonuje korekty zapisów w KW (odwołuje wcześniejsze zapisy z umowy), a koszty tych czynności ponosi Kupujący w całkości - sprawdź taką opcję również, bo przyszła mi do głowy na gorąco.

Pamiętaj, że wszelkie umowy należy tworzyć na czarny scenariusz, bo jak wszystko pójdzie gładko to nigdy nie skorzystasz z przysługujących Ci praw.

Oczywiście najprostszą kwestią w Twoim przypadku było by spłacenie (nawet prywatną pożyczką) kwoty kredytu hipotecznego i poczekanie na dokumenty z banku zezwalające na wykreślenie hipoteki i dopiero później udanie się do Notariusza. Oczywiście jeśli kupujący ma kredyt w ING to otwórz sobie konto w ING i to konto podaj w akcie noterialnym na przelanie pieniędzy ze sprzedaży, bo pieniądze szybciej się na nim pojawią (ominiesz sesje elixir).

ps. gdyby kupujący miał kredyt w ING to ten bank nie wystawia Promesy. Inne banki różnie wydają takie zaświadczenia - PKO BP chyba wydaje je bez problemu.

ps2. oczywiście przed spotkaniem poproś swój bank, aby Ci wystawił dokument poświadczający obecne saldo zadłużenia wraz z ewentualną opłatą za spłatę kredytu. Taki dokument powinien być wystawiony stosunkowo blisko daty podpisania aktu sprzedaży mieszkania. Warto dopytać Notariusza czy ma jeszcze jakieś inne wymogi zarówno z Twojej strony jak i Kupującego (ten warto aby dosłał ksero swojej umowy kredytowej do Notariusza, aby ten sprawdził czy są w niej jeszcze jakieś inne warunki dot. wypłaty przez jego bank kredytu).