Kredyty hipoteczne

[#1]

Posiadam kredyt hipoteczny od 2019 r. na mieszkanie na rynku pierwotnym. W wyniku opóźnień dopiero w tym miesiącu będę podpisywał akt notarialny przeniesienia własności.

Dla ułatwienia obliczeń powiedzmy, że był to kredyt na 300 tys. zł przy wartości mieszkania 600 tys. W międzyczasie nadpłaciłem 100 tys. zł, w wyniku czego w tym momencie do spłaty pozostało mi 200 tys. zł.

Według umowy kredytowej, w celu utrzymania obniżonej marży o 0,05 p.p. powinienem po przeniesieniu własności zakupić ubezpieczenie nieruchomości przez pośrednictwo banku, w wariancie rozszerzonym.

Składka ubezpieczenia wynosi 0,0228% * kwota udzielonego kredytu, więc jak mniemam - w moim wypadku będzie to 0,0228% * 300.000 = 68,4 zł miesięcznie.

Dobrze rozumiem kwotę udzielonego kredytu? Czy może będzie to liczone od 200.000 zł (kwota pozostała do spłaty) - ale obstawiam, że jednak od 300 tys. zł bo to jest kwota udzielonego kredytu.

Zatem do końca kredytu ta kwota się nie zmieni? Zawsze jest liczona od kwoty kredytu, czy może jest jakoś przeliczana (np. co rok) od kwoty pozostałej do spłaty?

Dlaczego o to pytam. Przykładowo w wariancie podstawowym, składka wynosi 0,0096% * kwota kredytu, czyli w zadanym przypadku = 28,8 zł.

Natomiast różnica między moją ratą przy marży wyższej o 0,05 p.p. (3,74 na 3,79 - oprocentowanie stałe na 5 lat) to miesięcznie około 5 zł.

Razem jest to 33,8 zł - a jeszcze będzie maleć bo im więcej kapitału spłacę, tym to 0,05 będzie mniejszą kwotą.

Tak więc nie decydując się na wariant rozszerzony, a podstawowy, oszczędzam miesięcznie co najmniej 68,4 - 33,8= 34,6 zł.
Jeśli dobrze rozumiem umowę kredytową, nie jestem zobowiązany do zawarcia ubezpieczenia w wariancie rozszerzonym, może być w podstawowym, lub w ogóle nie za pośrednictwem banku (tylko cesja na bank). Jedyne konsekwencje to marża podniesiona o 0,05 p.p.?
Czy dobrze to rozumiem, czy może w moim rozumowaniu są jakieś błędy? Jeśli tak, prosiłbym o korektę i wyprowadzenie z błędu.

Oczywiście pomijam fakt, że przy wariancie podstawowym moje mieszkanie jest mniej chronione niż przy rozszerzonym. Ale to już inna kwestia. Bardziej chodzi mi o zweryfikowanie, czy dobrze rozumiem obliczanie kwoty składek miesięcznych ubezpieczenia.

Dziękuję i pozdrawiam!

[#2]

Z tego co mi pośredniczka mówiła, to kwota udzielonego kredytu jest brana pod uwagę, ale ubezpieczenia z poza banku też są akceptowalne (bo tańsze a zakres podobny).

[#3]

Zgadza się - jedyna konsekwencja to marża podniesiona o 0,05 p.p.

Wg mojego rozeznania (a także informacji od doradcy) znacznie bardziej się opłaca ubezpieczyć nieruchomość nie za pośrednictwem banku (spróbuj wyliczyć składkę np. w Generali czy za pomocą rankingów ubezpieczeń). Zakres ubezpieczenia może być naprawdę szeroki, można go w elastyczny sposób dopasować do potrzeb, i wychodzi to wszystko sporo taniej, nawet uwzględniając wyższą ratę po zwiększeniu marży. Trzeba pamiętać tylko, żeby dostarczyć do banku dokumenty o zawarciu zewnętrznego ubezpieczenia w terminie określonym w umowie.

[#4]

Z tym czy podniesiona marża to nie jestem pewna. Podobno przy ubezpieczeniu z poza ING też może być obniżona tylko ten zakres musi być rozszerzony. A poza ING są ubezpieczenia tańsze, tak jak wspomniałaś i trzeba dostarczyc dokumenty do ING

[#5]

W mojej umowie obniżki marży w związku z zawarciem umowy ubezpieczenia nieruchomości dotyczy § 3 punkt 4.2:

"Kredytobiorca traci prawo do ww. obniżki w przypadku wypowiedzenia / odstąpienia od ww. umowy ubezpieczenia – marża zostanie podwyższona o wartość przyznanej obniżki:

w następnym dniu po wygaśnięciu ochrony ubezpieczeniowej - w przypadku wypowiedzenia
w następnym dniu po odstąpieniu - w przypadku odstąpienia od umowy ubezpieczenia"

[#6]

Tak ale trzeba miec na uwadze, że wykupując  ubezpieczenie w ING i posiadajac mniejszą ratę to troche się nie kalkuje bo ubezpieczenie z rynku wychodzi duzo taniej

[#7]

Dlatego napisałam wyżej, że znacznie bardziej się opłaca ubezpieczyć zewnętrznie. U mnie te 0,05 p.p robią niecałe 4 zł różnicy w wysokości raty, a roczna wysokość składek za pośrednictwem banku mogłaby pokryć 3-letni okres ubezpieczenia zewnętrznego, i to skonfigurowanego według potrzeb.

[#8 · Accepted solution]

@Rosp składkę na ubezpieczenie od nieruchomości zapłacisz biorąc pod uwagę kwotę uruchomionego kredytu. Jeśli więc przyznano Ci 300tys kredytu i tą kwptę uruchomiłeś to składka będzie liczona od tej kwoty.

Gdybyś nie uruchomił całego kredytu tylko część pieniędzy bezpośrednio wpłacił deweloperowi np 100tyś to kwpta uruchomionego kredytu mogła by na Twój wniosek zostać zmniejszona przy/po uruchomieniu oststniej transzy i wtedy składka ubezpieczenia od nieruchomości była by licxona pd 200tyś aż do csłkowitego spłacenia nieruchomości.

Co ważne nie jesteś zobligowany aby korzystać cały czas z wariantu ubezpieczenia rozszerzonego więc mo-esz od razu mieć wariant podstawowy lub zmienić na podstawowy lub zrezygnować z ubezpieczenia zaraz po podpisaniu umowy kredytowej.

Fajne przy obu wariantach jest to że sume ubezpieczenia nieruchomości możesz podnieść przy niezwiększaniu składki ale muszisz to zrobić w momencie podpisywania umowy ubezpicczenia nieruchomości.

Jedyną konsekwencją gdy zrezygnujesz z ubezpieczenia nieruchomości którą oferuje ING jest wzrost oprocentowania 0.05% ale musisz dostarczyć bankowi ubezpieczenie z cesją praw na bank.

[#9]

nie zawsze poza ing jest taniej.. przykladowo ubezpieczenie domu o wartosci 600k allrisk w pzu kosztuje 680 pln a biorac kredyt z ltv 30 proc roczna skladka rozszerzona wychodzi 2/3 tego z pzu.. tak naprawde ubezpieczenie poza bankiem jest tansze tylko jesli masz maly udzial wlasny.. i wtedy nawet roznica 0,05pp marzy nie kompensuje wiekszego kosztu tego ubezpieczenia