Jakie koszty kupna i obsługi mieszkania poniesiesz, jeśli chcesz kupić mieszkanie na wynajem?

[#1]

Inwestycja w mieszkanie na wynajem wydaje się być bardzo dobrym biznesem. Zapotrzebowanie wciąż jest duże, a kredyty hipoteczne są nisko oprocentowane. Większość dużych polskich miast rozwija się w stałym i stabilnym tempie, więc kupno mieszkania i wynajmowanie go, może być strzałem w dziesiątkę. Warto jednak poznać wszystkie koszty, zanim zdecydujesz się na taki krok. Zobacz o jakich wydatkach i formalnościach musisz pamiętać!

Jak bardzo chłonny jest rynek?

Zanim zaczniesz jakiekolwiek działania, w celu zakupu mieszkania na wynajem, sprawdź czy w Twoim mieście jest na takie lokale zapotrzebowanie. W większości ośrodków akademickich i miastach wojewódzkich, popyt na mieszkania do wynajęcia jest duży i wciąż rośnie. Chociaż ofert z ogłoszeniami wciąż przybywa, szacuje się, że nasz rodzimy rynek jest wykorzystany jedynie w 5%^[1]!

Jak samemu sprawdzić, czy znajdą się chętni na wynajem Twojego mieszkania?

• Upewnij się, że w serwisach ogłoszeniowych jest duża rotacja nowych ogłoszeń.
• Sprawdź czy w okolicy w której chcesz zainwestować, znajdują się zakłady pracy, biurowce lub budynki akademickie.
• Zobacz czy okolica w której chcesz kupić mieszkanie jest dobrze skomunikowana z centrum miasta.

Oczywiście, trudno o stuprocentową pewność, że mieszkanie uda Ci się szybko wynająć. To jednak ryzyko wliczone w koszty tego typu inwestycji.

Skąd środki?

Jeśli jesteś zdecydowany na kupno nieruchomości, zastanów się nad sposobem jego finansowania. Jeśli masz odłożone na ten cel środki - doskonale! Jeśli są one niewystarczające na samodzielną transakcję, warto rozejrzeć się za sfinansowaniem takiej inwestycji. Oczywiście, najbezpieczniejszym partnerem będzie bank - kredyty hipoteczne są od dłuższego czasu bardzo tanie. Jest jednak kilka czynników, które mają istotny wpływ na pozytywną decyzję o przyznaniu kredytu na mieszkanie:

• odpowiednio wysokie dochody potencjalnego kredytobiorcy,
• jakość źródeł dochodu, czyli to, czy masz podpisaną umowę o pracę, czy umowę o dzieło, ale także stabilność i wielkość firmy dla której pracujesz,
• odpowiedni wiek kredytobiorcy oraz jego wiarygodność, czyli to, czy według banku będziesz zdolny spłacić kredyt,
• wysokość kredytu w stosunku do Twoich możliwości finansowych.

Wiarygodny partner dla banku zarabia co najmniej dobrze i regularnie, ma odłożone oszczędności na wkład własny oraz pozytywną historię  wcześniej spłacanych zobowiązań finansowych .

Jeśli jesteś pewien, że otrzymasz kredyt hipoteczny na swoją inwestycję, warto zastanowić się nad dalszymi krokami.

Zakup na rynku wtórnym, a pierwotnym

Koszty formalne jakie trzeba ponieść podczas kupna mieszkania, różnią się w zależności od tego, w jaki sposób je kupisz. Dla przykładu, oto wydatki z jakimi będziesz musiał się liczyć, kupując mieszkanie na kredyt, z rynku wtórnego, ale za pośrednictwem agencji nieruchomości:

• prowizja banku.
• ubezpieczenie mieszkania.
• koszty obsług agencji nieruchomości.
• koszty aktów notarialnych.
• podatek od czynności cywilnoprawnych.

Do tego musisz doliczyć też koszty odświeżenia oraz umeblowania takiego mieszkania.

Kupując nieruchomość samodzielnie, nie będziesz musiał płacić agencji pośredniczącej w transakcji. Wynagrodzenie takiej firmy to zazwyczaj kilka tysięcy złotych, w zależności od miasta.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, uwzględnij koszty notarialne, założenie księgi wieczystej oraz wpis do niej.

Komu chcesz wynająć swoje mieszkanie?

To bardzo ważne zagadnienie, bo ostatecznie wpłynie na wiele innych Twoich decyzji, takich jak:

• sposób urządzenia mieszkania,
• wartość remontu, który przeprowadzisz po kupnie nieruchomości,
• wysokość najmu, czyli Twojego dochodu.

Jeśli mieszkanie jest położone na miasteczku akademickim, to każdy pokój możesz urządzić na samodzielną sypialnie. W takich lokalach musi być przede wszystkich schludnie i funkcjonalnie - biurko i łóżko to podstawa! Potencjalni lokatorzy z pewnością zwrócą uwagę na cenę wynajmu oraz zapewnienie każdemu lokatorowi prywatności i ciszy, niezbędnej do nauki. Takie mieszkanie może wymagać odświeżenia po każdym roku akademickim, w lecie pewnie będzie rzadziej wykorzystywane.

Jeśli lokum mieści się w centrum, gdzie pełno jest biurowców, warto wziąć pod uwagę potrzeby potencjalnych najemców. Dobrze wyposażona kuchnia na pewno spodoba się osobom, które po pracy lubią i chcą gotować. O internecie i telewizji kablowej też nie możesz zapomnieć!

Na tych dwóch przykładach widać jak ważne jest to, kim będzie potencjalny lokator. W zależności od przeznaczenia nieruchomości, trzeba liczyć się z wydatkami na różnych poziomach.

Pamiętaj o formalnościach!

Bez względu na to komu wynajmujesz lokal, pamiętaj, by zadbać o stronę prawną przedsięwzięcia. Jeśli nie masz w tym doświadczenia, najlepiej będzie, jeśli skonsultujesz się najpierw z prawnikiem. Gotowe wzory umów na wynajem mieszkania możesz znaleźć w sieci, ale korzystanie z nich nie zawsze jest dobrym pomysłem. Najlepiej, by taka umowa odzwierciedlała Twoją sytuację i Twoje wymagania. Uwzględnij w niej informacje o tym, która ze stron będzie pokrywać np. koszty rachunków.

Oczywiście, za wynajem mieszkania będziesz pobierał opłatę, dlatego należy w całej transakcji uwzględnić także rolę Urzędu Skarbowego. Najrozsądniej będzie, jeśli do urzędu udasz się osobiście. Prawo i wymagania względem podatnika zmieniają się dosyć często, najlepiej więc o swoich obowiązkach dowiedzieć się u źródła. Warto jednak wiedzieć, że dochód pochodzący z wynajmu mieszkania można rozliczyć na dwa sposoby:

Na podstawie zasad ogólnych, gdzie Twój zysk z najmu zostanie oprocentowany według dwóch progów: 18% i 32%. Jeśli będziesz rozliczał się według zasad ogólnych, zyskasz szansę na odliczanie kosztów jakie ponosisz w związku z wynajmowanym lokum. Mogą to być wydatki na np. zakupy sprzętu AGD do nieruchomości lub jego coroczne odświeżenie.

Możesz też rozliczać się płacąc 8,5% podatku w ryczałcie. Podatek o tej wielkości zapłacisz niezależnie od wysokości wpływów z wynajmowania mieszkania. Niestety, nie będziesz mógł wtedy odliczyć od podatku kosztów jakie poniesiesz z uwagi na obsługę mieszkania.

Która z opcji jest najlepsza? Prawo podatkowe jest zmienne i zawiłe, dlatego, dla własnego zysku poproś o poradę doświadczonego specjalisty. Niższa stawka podatku nie zawsze i nie dla każdego będzie najlepsza. Co więcej, według najnowszej interpretacji przepisów Naczelnego Sądu Administracyjnego^[2], rozliczać w ryczałcie będą mogły tylko osoby prywatne. Jeśli więc dysponujesz np. kilkoma lokalami na wynajem, musisz liczyć się z koniecznością zapłaty większej kwoty podatku, jak firma. Dokładnych informacji udzielą Ci pracownicy Urzędu Skarbowego.

Koszty pozafinansowe

Kupno lokalu, obsługa prawna umów, podatek, koszty utrzymania - wszystko to można przewidzieć i obliczyć. Istnieją też koszty, które trudno wpisać w odpowiednią tabelkę. Chodzi głównie o czas, który przeznaczyć trzeba na zajmowanie się mieszkaniem, szukaniem lokatorów oraz różnymi, drobnymi naprawami. To może, ale nie musi wiele kosztować.

Inwestycje w nieruchomości są wciąż bardzo popularne, a to głównie dlatego, że kredyty hipoteczne są tanie, a rynek wynajmu jest bardzo chłonny. Ceny mieszkań rosną, a wraz z nimi, ceny najmu. Wygląda więc na to, że kupowanie nieruchomości to wciąż bardzo dobra inwestycja, która zapewni stały dochód pasywny. Co najważniejsze - prawdopodobnie nie zmieni się to jeszcze przez kilka długich lat!

^[1]https://nieruchomosci.dziennik.pl/kupno-i-wynajem/artykuly/570593,rynek-nieruchomosci-wynajem-mieszkan.html

^[2] https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/prawo-i-podatki/wynajem-kilku-mieszkan-a-podatek-wyrok-nsa/h8sczld