Kredyty hipoteczne

Odpowiedz

Nadpłacać czy skracać? Jest trzeci wariant... Go Hybrid

[ Edytowane ]

Witam wszystkich,

Czytając różne fora czy artykuły porównujące warianty nadpłacania części kapitałowej ze skróceniem okresu kredytowania, nikt nie skupia się nad trzecim wariantem który de facto łączy zalety obu metod.

 

Przymierzając się do kredytu hipotecznego postanowiłem, mimo braku wykształcenia ekonomicznego, podejść do sprawy w inżynierski sposób i wykonać samodzielnie symulacje harmonogramu spłaty.

W tym celu musiałem lepiej zapoznać się z excel'owskimi funkcjami IPMT oraz PPMT.

Odpowiednio sparametryzowane pozwalają one na wyliczenie części odsetkowej i kapitałowej raty.

 

Wytworzyłem dzięki temu arkusz, który bardzo precyzyjnie odwzorowywał bankowe harmonogramy spłat, ale co istotniejsze rozbudowałem go o możliwość dopisywania w każdym wierszu (odpowiadającym danemu miesiącowi spłaty), kwoty nadpłaty co przeliczało mi m.in.:

  • wszystkie kolejne wysokości rat z rozbiciem na nową część kapitałową i odsetkową,
  • nowy prognozowany łączny koszt kredytu
  • łączną liczbę rat po nadpłacie

itp, itd.

 

Wykonująć rózne symulacje i obserwująć uzyskiwane wyniki, zaczął mi się wyłaniać trzeci wariant który łączy zalety obu metod.

 

To co uzyskujemy skracając okres kredytowania to przede wszystkim wyraźnie niższy niż w przypadku nadpłaty części kapitałowej łączny koszt kredytu, rata natomiast pozostaje bez zmian. W przypadku kredytów w ING konieczność podpisania aneksu.

 

To co uzyskujemy nadpłacając część kapitałową to niższy łączny koszt kredytu (ale większy niż w przypadku skrócenia okresu kredytowania), mniejsze miesięczne obciążenie budżetu domowego (niższa rata), brak konieczności podpisywania aneksu.

 

Teraz trzeci wariant, który łączy wszystkie zalety obu wariantów.

W dużym skrócie: nadpłacamy część kapitałową (wariant drugi), ale rate pozostawiamy bez zmian tzn samodzielnie wykonujemy regularne nadpłaty tak jakby rata się nie zmieniła

 

Przykładowo:

Przed nadpłatą płaciliśmy 2000PLN raty miesięcznej.

Mamy pewną kwotę X którą możemy wykorzystać na nadpłatę lub skrócenie okresu kredytowania.

Realizujemy zatem trzeci wariant.

Nadpłacamy kredyt o kwotę X.

Po nadpłacie rata spada powiedzmy do 1500PLN (okres kredytowania pozostaje bez zmian) 

 

Przy kolejnej racie, sami ręcznie wykonujemy nadpłatę o różnicę do raty początkowej, zgodnie ze wzorem:

[wysokość_nadpłaty_w_danym_miesiącu] = [rata_początkowa] - [kwota_automatycznej_spłaty]

np.:

System ściąga nam 1500PLN, my robimy sami nadpłatę o 500PLN tak aby łącznie wyszło 2000PLN (rata początkowa)

W kolejnym miesiącu system ściąga nam 1500PLN my nadpłacamy o 500PLN, tak aby dalej wyszło 2000PLN

itd.

 

Mamy nagle kolejny zastrzyk gotówki, nadpłacamy kolejny raz kredyt dużą kwotą Y

Rata spada do 1200PLN, my zatem od tej pory nadpłacamy kredyt w każdym miesiącu o 800PLN

itd.

 

Efekt:

  • Raty pozostają na niezmiennym poziomie jak przy skróceniu okresu kredytowania
  • Łączny koszt kredytu jest praktycznie identyczny jak przy skracaniu okresu kredytowania
  • Nie ma konieczności zawierania aneksu
  • I teraz najważniejsze: mamy gorszy miesiąc, możemy zapłacić mniej (nie nadpłacić w ogóle) co jest niemożliwe gdy skracamy okres kredytowania. Dysponujemy de facto takim wirtualnym najtańszym na rynku (bo hipotecznym) kredytem.


Kolejna sprawa.

Każdy kto umie liczyć chyba już wie że wakacje kredytowe z ekonomicznego pkt widzenia opłaca/opłacało się brać niezależnie od tego czy ktoś ma problemy finansowe czy nie. 

Dysponujemy przez okres 8 wybranych miesięcy darmowym kredytem.

Środki które normalnie przeznaczylibyśmy na spłaty rat możemy ulokować na relatywnie bezpiecznych formach oszczędzania jak lokaty czy rachunki oszczędnościowe.

Zarabiamy na tym co de facto zmniejsza nasz łączny koszt kredytu.

 

W szczególnie dobrej sytuacji są osoby (w tym ja) które nie dały się w latach 2020/2021 przekonać doradcom kredytowym do kredytów ze zmiennym oprocentowaniem i mając swój rozum wzięły kredyt ze stałym - dużo moich znajomych w tym czasie brało kredyty i widziałem jaką sieczkę z mózgu im robiono mimo moich rad

Podstawowa sprawa była taka że każda umowa kredytu hipotecznego na zmiennym miała klauzulę która w przypadku ujemnych stóp pozostawia składową wibor na poziomie 0% - ruch w dół był już zatem znikomy, a w górę może być dowolny (rosnące stopy, inflacja/hiperinflacja) - kwestia oceny ryzyka i kosztów które się akceptuje (to już temat na inną dyskusję)

 

Wracając do tematu oprocentowania okresowo stałego, w takiej sytuacji możliwe że nie ma kompletnie sensu nadpłacać kredytu nawet jak wakacje kredytowe się skończą - każdy musi sobie to policzyć.

Obecnie jak ktoś ma RRSO kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem np. 4,3% może wszelkie nadpłaty przekierować na dostępne na rynku konta oszczędnościowe oprocentowane w okolicy 8%. Nawet po zapłaceniu podatku belki zostaje ok 6,72%

Zysk przewyższa koszt kredytu.

Dopóki ta sytuacja się nie zmieni, nadpłacanie takiego kredytu nie ma sensu, nawet po zakończeniu wakacji kredytowych do czasu aż zaistnieje jeden z czynników:

  • skończy się okres 5 lat stałego oprocentowania
  • oferta oszczędnościowa pogorszy się na tyle że oprocentowanie minus Belka będzie mnijesze niż RSSO kredytu

Wtedy trzeba wszystko jeszcze raz przeliczyć 

 

Kolejny plus? Dysponująć skumulowanymi na kontach oszczednościowych nadpłatami, mamy najtańszy na rynku wirtualny kredyt z którego możemy ująć gdy coś się złego stanie / zajdzie taka potrzeba.

Jak nadpłacimy ten kredyt to tych pieniędzy już nie ma i trzeba iść po konsumencki na duuużo gorszych warunkach.

 

Tyle w temacie Emotikon: Szczęśliwy

 

 

milap
Doradca z ambicjami I
Doradca z ambicjami I icon
3
4
08-12-2022
Wiadomość 1 z 5 (2 842 wyświetleń)

Re.: Nadpłata części kapitałowej vs. skrócenie okresu kredytowania - jest trzeci wariant

Trzeci wariant można na YT znaleźć pod nazwą "strategia MIX" - dobrze wytłumaczone i chyba faktycznie najlepsza opcja.
A odnośnie (nie)nadpłacania przy stałym niskim oprocentowaniu - niestety nikt nie wie, co będzie w przyszłości, i jaka będzie wysokość oprocentowania kredytów. Może się okazać, że po zakończeniu 5 lat stałego oprocentowania dostaniesz taką ofertę, że cały zysk z lokat/kont oszczędnościowych wydasz w dwa miesiące na same odsetki. Także liczenie tu niewiele pomoże, bo nie wiadomo za bardzo, jakie wartości przyjąć do tego liczenia.
czarna666
Zaprawiony analityk I
Zaprawiony analityk I icon
115
34
01-04-2020
Wiadomość 2 z 5 (2 785 wyświetleń)

Re.: Nadpłata części kapitałowej vs. skrócenie okresu kredytowania - jest trzeci wariant

[ Edytowane ]

Faktycznie "strategia MIX", to jest dokladnie ten sam case Emotikon: Szczęśliwy

Ciekawe zatem ze jest to tak mało popularne w artykułach na różnych portalach informacyjnych.

Gdyby ktoś chciał się z tym zapoznać niech wpisze w YT "strategia MIX kredyt" 
autor kanału: Pewne Miejsce Adrian Sawicki

Potwierdza to moje obliczenia Emotikon: Szczęśliwy

 

Nie zgadzam się z tym co mówisz o ryzyku wynikającym z zakończenia okresu stałych stóp.

Trzeba w ostatnim miesiącu stałego oprocentowania obserwować WIBOR, WIRON czy jak się to będzie nazywać i w zależności od jego wartości nadpłacić kredyt całą skumulowaną kwotą.

Ryzyko w takiej sytuacji oceniam jako zerowe.

Odpowiedz
0 Lajków
milap
Doradca z ambicjami I
Doradca z ambicjami I icon
3
4
08-12-2022
Wiadomość 3 z 5 (2 775 wyświetleń)

Re.: Nadpłata części kapitałowej vs. skrócenie okresu kredytowania - jest trzeci wariant

Czy jako autor wątku, mogę prosić moderatora forum o zmianę tematu na: "Nadpłacać czy skracać? Jest trzeci wariant... Go Hybrid!"

Sam juz tego nie mogę niestety zrobić.

Odpowiedz
0 Lajków
milap
Doradca z ambicjami I
Doradca z ambicjami I icon
3
4
08-12-2022
Wiadomość 4 z 5 (2 591 wyświetleń)

Re: Re.: Nadpłata części kapitałowej vs. skrócenie okresu kredytowania - jest trzeci wariant

Zmienione Emotikon: Szczęśliwy

**
Jeśli podoba Ci się moja odpowiedź, daj mi lajka.
Moja odpowiedź Ci pomogła? Zaakceptuj ją jako rozwiązanie!
Odpowiedz
0 Lajków
IlonaU
Moderator
Moderator icon
997
201
07-06-2017
Wiadomość 5 z 5 (2 316 wyświetleń)
Ostatnie wpisy na forum
Re: Nie pamiętam hasła.

Nie pamiętam Loginu

05-02-2023
Re: Re.: Możliwość skrócenia okresu kredytowania w Moje ING

Słyszałam że na początku marca ma wejść możliwość skrócenia okresu kredytowania w aplikacji, mam nadzieję że to prawda i w końcu to wprowadzą.

05-02-2023
Re: Re.: Możliwość skrócenia okresu kredytowania w Moje ING

Emotikon: Szczęśliwy

Zgadzam się. "Dam sobie włosy uciąć", że kojarzę info "planujemy taką możliwość [skracania kredytu przez mobile/www]" już w 2018.

Jestem w stanie uwierzyć, że ta funkcjonalność jest droga w implementac

...

05-02-2023
Najbardziej pomocni użytkownicy