Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

[#1]

Co do zasady jestem przeciwnikiem zadłużania się na konsumpcję, dlatego stanowczo odradzam zaciąganie kredytów i pożyczek w tym celu.  Inaczej podchodzę jednak do kredytu hipotecznego. Pomaga on zrealizować marzenie o własnym domu czy mieszkaniu, a pieniądze są przeznaczane na zakup konkretnego aktywa, którego wartość z upływem czasu ma szansę wzrosnąć. Aby w momencie zaciągania takiego kredytu nie spotkała cię przykra niespodzianka w postaci odmowy udzielenia kredytu przez bank, warto już wiele miesięcy wcześniej rozpocząć przygotowania.

Na czym takie przygotowania powinny polegać? Jak zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego na dobrych warunkach i bez przykrych niespodzianek? W tym celu warto z odpowiednim wyprzedzeniem zadbać o swoją zdolność kredytową.  

Co to jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to po prostu zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w ustalonych przez bank terminach. Mówiąc krótko – po zaciągnięciu kredytu musimy oddać pożyczony kapitał wraz z odsetkami i zrobić to zgodnie z harmonogramem, który jest ustalony w umowie z bankiem. O naszej zdolności kredytowej decydują zatem trzy podstawowe elementy:

1. Wysokość naszych dochodów.
2. Wysokość naszych kosztów życia.
3. Wysokość innych zobowiązań, które spłacamy.

Im więcej pieniędzy wpływa nam do kieszeni i im więcej zostanie w tej kieszeni po opłaceniu kosztów życia oraz ewentualnych innych rat, tym więcej możemy przeznaczyć na ratę kredytu hipotecznego. Zatem im więcej wolnych środków zostaje w każdym miesiącu w naszym domowym budżecie, tym wyższa będzie nasza zdolność kredytowa.

Na etapie rozpatrywania wniosku o przyznanie kredytu hipotecznego bank ma ustawowy obowiązek zbadać naszą zdolność kredytową, dlatego na wniosku kredytowym zada ci szereg pytań. Pytania te mają pomóc właśnie w możliwie dokładnym oszacowaniu wysokości zarobków, kosztów życia i rat.

Warto jednak od razu zaznaczyć, że każdy bank bada zdolność kredytową „na swój sposób”. Każdy ma swoją własną metodologię, a w dodatku poszczególne banki zmieniają od czasu do czasu podejście do zdolności kredytowej. Dlatego twoja zdolność kredytowa w różnych bankach będzie różna. W jednym banku otrzymasz kredyt maksymalnie na 200 tys. zł, a w drugim na 250 tys. zł – i nie jest to niczym nadzwyczajnym na polskim rynku.

Kredyt hipoteczny? U nas formalności załatwisz przez telefon, internet lub w oddziale. Sprawdź

Zdolność kredytowa a wysokość dochodów

Pierwszy element to nasz dochód. Oczywiście im jest on wyższy, tym lepiej. Dlatego wiedząc, że w niedalekiej przyszłości będziesz zaciągać kredyt hipoteczny, postaraj się w proaktywny sposób zwiększyć swoje zarobki. Porozmawiaj o podwyżce, ponegocjuj, a być może – jeśli zajdzie taka potrzeba – rozejrzyj się za lepiej płatnym zajęciem. Wiem, że to porady z cyklu „łatwiej powiedzieć, niż zrobić”, ale tak to niestety działa. Niskie dochody, to niska zdolność kredytowa.

Bank nie uwzględnia jednak przy obliczeniach wszystkich pieniędzy, które zarabiamy, a tylko te, które jego zdaniem będziemy otrzymywać w sposób regularny przez długie lata. Wynika to oczywiście z faktu, że kredyt hipoteczny też zaciągamy na długie lata. Zatem kieszonkowe od rodziców i zarobki z szarej strefy odpadają

Bank bierze pod uwagę średni miesięczny dochód netto - czyli kwoty, które otrzymujemy “na rękę”. twoje dochody mogą pochodzić z różnych źródeł:

Zdolność kredytowa a umowa o pracę - czyli „etat”

Etat to ciągle najbardziej preferowana przez polskie banki forma zatrudnienia. Do obliczania zdolności kredytowej banki przyjmują najczęściej średni miesięczny dochód netto z ostatnich 3 lub 6 miesięcy. Bank chce mieć też pewność, że twoje dochody są stabilne, dlatego znaczenie ma również fakt, jaka zatrudnia Cię firma. Jeśli twoim pracodawcą jest Państwo, lub uznana korporacja - to wszystko OK. Jeśli pracujesz w mniejszych spółkach – dobrze jeśli działają one przynajmniej rok lub dwa lata. Jeśli twoim pracodawcą jest osoba fizyczna - bank może się „krzywić” i poprosić o dodatkowe dokumenty lub nawet odmówić kredytu.

A co jeśli zatrudnia Cię rodzina? - bank również może mieć obiekcje, obawiając się, że wykazujesz dochód jedynie po to, by dostać kredyt. W takiej sytuacji może np. poprosić dodatkowo o zaświadczenie z ZUS dotyczące podstawy naliczania składek – i jeśli wszystko się zgadza – to decyzja powinna być pozytywna. Przy analizach dochodu liczy się również staż pracy. Powinieneś być zatrudniony w danej firmie od 6 lub przynajmniej 3 miesięcy.

A co jeżeli masz umowę na czas określony? Czy wtedy masz szansę na kredyt? Tak, choć warunkiem najczęściej jest to, aby w momencie udzielania kredytu taka umowa była podpisana jeszcze na co najmniej 12 miesięcy.

Niektóre osoby wykonują pracę, w której wynagrodzenie stałe jest stosunkowo niewielkie, za to co jakiś czas otrzymują solidne premie. Jak bank traktuje takie dochody? Otóż mogą być one również uwzględnione w obliczaniu zdolności kredytowej, pod warunkiem, że będziesz w stanie wykazać, iż jest to dochód w miarę regularny I jest duża szansa, że będziesz takie premie otrzymywał także w przyszłości. Jeśli premie otrzymujesz kwartalnie, bank podzieli kwotę kwartalnej premii przez 3 I powiększy o nią średni dochód miesięczny.

Zdolność kredytowa a umowa o dzieło lub umowa zlecenie

Kiedyś było o to bardzo trudno, jednak obecnie zatrudnienie na umowę o dzieło czy umowę zlecenia nie odcina już drogi do kredytu hipotecznego. Jest o ten kredyt trochę trudniej, ale przy spełnieniu określonych warunków otrzymasz go. Jakie są te warunki?

Jak zwykle różne w różnych bankach, ale ogólnie określiłbym je następująco:

• Musisz być zatrudniony na taką umowę od minimum 6, a zwykle przynajmniej od 12 miesięcy. Bank uwzględni średni dochód z takiej umowy za 6-12 miesięcy.
• Przy umowach z kilkoma różnymi zleceniodawcami - każdy z nich jest dla banku osobnym pracodawcą, dlatego każda umowa, w tym twój staż pracy dla danego zleceniodawcy, uwzględniany będzie osobno.
• Im dłuższe są twoje zlecenia - tym większe szanse na kredyt,
• Generalnie - wszystko, co utwierdzi bank w przekonaniu, że twoje dochody z tytułu takich umów są w miarę stabilne i powtarzalne, będzie działało na twoją korzyść.

Zdolność kredytowa a własna działalność gospodarcza

Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, to również masz spore szanse na kredyt, pod warunkiem, że ta działalność jest dochodowa, a bank będzie miał przekonanie, że dochody są stabilne i przewidywalne.

I tu może pojawić się pewien problem. W celu optymalizacji podatkowej wielu przedsiębiorców wykazuje wysokie koszty, dzięki czemu płacą niższy podatek dochodowy. Niestety - w przypadku kredytu niższy dochód netto będzie oznaczać niższą zdolność kredytową. Dlatego w ramach przygotowania do zaciągnięcia kredytu warto te koszty przynajmniej na kilkanaście miesięcy obniżyć – jeśli istnieje taka możliwość.

Aby bank rozpatrzył twój wniosek kredytowy, działalność gospodarczą powinieneś prowadzić przynajmniej od 12 miesięcy.

Preferowana przez banki forma rozliczenia z Urzędem Skarbowym to księga przychodów i rozchodów (KPiR). Na jej podstawie i na podstawie zeznania PIT bank przyjmie do wyliczenia zdolności kredytowej twój dochód netto.

Zdolność kredytowa a koszty utrzymania

We wniosku kredytowym znajdziesz także pytania o to, ile wydajesz miesięcznie na utrzymanie gospodarstwa domowego. Teoretycznie, im niższe zadeklarujesz koszty utrzymania, tym wyższa będzie twoja zdolność kredytowa. Jednak musisz wiedzieć, że banki i tak mają ustalone pewne minimalne kwoty, które przyjmują do szacowania kosztów utrzymania. Ponadto będą starały się zweryfikować, ile wynoszą faktyczne koszty w twoim przypadku.

Na zdolność kredytową zwykle wpływa stan cywilny – a w szczególności to, czy mamy do czynienia z ustawową wspólnością majątkową. Dlaczego? Ze względu na sposób liczenia kosztów utrzymania. Może być tak, że jeżeli  do kredytu przystępuje młode małżeństwo bez dzieci – czyli mąż i żona, pomiędzy którymi panuje ustawowa majątkowa wspólność małżeńska, to koszty utrzymania będą liczone standardowo, jak dla 2-osobowego gospodarstwa domowego.

Jeżeli jednak  będą to mąż i żona, pomiędzy którymi panuje ustrój rozdzielności majątkowej, to bank może policzyć ich koszty utrzymania jak dla dwóch jednoosobowych gospodarstw domowych. W takiej sytuacji przyjęte koszty utrzymania będą wyższe, a zdolność kredytowa będzie nieco niższa.

A jaki wpływ na zdolność kredytową ma liczba dzieci? Każde dziecko do osiągnięcia pełnoletności jest zdaniem banku na utrzymaniu rodziców - podwyższa więc koszty gospodarstwa domowego, obniżając tym samym zdolność kredytową. I skoro jesteśmy przy dzieciach – to np. jeżeli płacisz alimenty na dziecko - ich wysokość również zostanie uwzględniona w obliczeniach i powiększy Twoje koszty.

Oczywiście to, że każdy bank ma pewne minimalne stawki kosztów, które uwzględnia przy wyliczaniu zdolności kredytowej, wcale nie oznacza, że w twoim przypadku uwzględni właśnie koszty minimalne. Bank może poprosić cię o wyciągi bankowe i będzie starał się jak najbardziej urealnić Twoje koszty.

Jeżeli masz samochód - koszty jego utrzymania też będą uwzględnione. Jeśli twoje dziecko chodzi do prywatnej szkoły i płacisz czesne - to również wpłynie na twoją zdolność. Podobnie będzie ze składkami ubezpieczeń i różnymi innymi stałymi kosztami.

Oczywiście podejście poszczególnych banków może się tutaj różnic, ale ogólne zasady są właśnie takie. Bank chce mieć po prostu pewność, że będziesz mieć pieniądze na spłatę rat. Dlatego właśnie analizuje również twoje zobowiązania, co opisałem poniżej.

Zdolność kredytowa a posiadane kredyty i pożyczki

Każde zobowiązanie finansowe - a zatem dowolny kredyt, pożyczka, karta kredytowa, zakupy na raty - wpływa na obniżenie twojej zdolności kredytowej. Wynika to oczywiście z faktu, że takie zobowiązania pomniejszają pulę pieniędzy, które normalnie mógłbyś przeznaczyć na raty kredytu hipotecznego.

Jeśli masz kredyty ratalne - to kwota każdej raty zostanie uwzględniona przy wyliczeniu twoich miesięcznych obciążeń.
Jeśli masz kartę kredytową - bank powiększy twoje obciążenia o 5% przyznanego ci limitu na karcie kredytowej. Jeżeli masz zatem kartę z limitem 5000 zł, pomniejszy ona twoją zdolność kredytową o 250 zł miesięcznie.

Jeśli masz limit kredytowy w rachunku bankowym - bank policzy to zwykle podobnie jak w przypadku karty kredytowej.

Jeśli poręczyłeś komuś kredyt - bank może (choć nie musi) policzyć to tak, jakbyś to ty spłacał poręczony kredyt.

Bank poprosi Cię o informację o wszystkich Twoich zobowiązaniach na wniosku kredytowym, ale i tak zweryfikuje wszystko dodatkowo pobierając raport na twój temat z BIK - czyli Biura Informacji Kredytowej. Jeśli płacisz zobowiązania, które nie widnieją w BIK, np. raty leasingowe czy pożyczki parabankowe - bank będzie analizował pod tym kątem również wyciągi z twoich rachunków bankowych.

Generalnie zatajanie informacji o takich zobowiązaniach to działanie bardzo krótkowzroczne, jest niezgodne z prawem i może się skończyć odmową udzielenia kredytu.

Przy zobowiązaniach warto wspomnieć, że KNF wydała tzw. Rekomendację S - zgodnie z którą banki nie mogą udzielać kredytów w wysokości sprawiającej, że łączna kwota zobowiązań finansowych gospodarstwa domowego przekroczyłaby 50% dochodów netto.

Dlatego banki mogą domagać się w pewnych okolicznościach, abyś spłacił i pozamykał wszelkie inne zobowiązania.

Zdolność kredytowa – jak ją poprawić?

Jak zatem możesz poprawić swoja zdolność kredytową? Wszystko sprowadza się oczywiście do trzech opisanych na początku punktów:

1. Rób wszystko, co możesz, by móc się pochwalić wyższymi dochodami
2. Trzymaj koszty życia w ryzach, by po ich uwzględnieniu pozostawały wystarczająco wysokie nadwyżki na obsługę kredytu hipotecznego
3. Spłać i pozamykaj inne zobowiązania kredytowe przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Fot. Fotolia