Jak porównać oferty kredytów hipotecznych?

[#1]

Dla większości z nas zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest jedną z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nie tylko dlatego, że wiąże się ze spełnieniem marzenia o własnym mieszkaniu lub domu, lecz także z powodu finansowych konsekwencji, jakie wiążą się z pożyczeniem tak ogromnej sumy pieniędzy na wiele lat. Do takiej decyzji trzeba się dobrze przygotować, bo skorzystanie z niedopasowanej oferty  może oznaczać stratę  tysięcy złotych. Błędy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego mogą zaprzepaścić całe lata oszczędzania, wyrzeczeń, odkładania małych kwot, robienia budżetów domowych. Przeczytaj, jak postępować, by wybrać najlepszą ofertę kredytu.

Możesz oczywiście wykonać „skok wiary” – czyli zamknąć oczy i zdać się na przypadkowego doradcę, który poklepie Cię po ramieniu i powie, że zadba lepiej o twoje pieniądze, niż Ty. Ale to bajka. Doradcy dbają przede wszystkim o własne prowizje. O dobrą ofertę musisz zatroszczyć się sam, bo to Ty będziesz żył z kredytem hipotecznym przez kilkadziesiąt lat.

Interesuje Cię kredyt? Zobacz ile możesz zaoszczędzić

Różnice w ofertach banków są bardzo duże

Może ci się wydawać, że kredyt to kredyt i nie ma tu większej filozofii. Nic bardziej błędnego. W rzeczywistości banki kształtują swoje oferty w taki sposób, aby na tym zarobić. Dla przykładu – w całym okresie kredytowania całkowite koszty kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł na 30 lat w banku A mogą być nawet o 100 000 zł wyższe, niż koszty takiego kredytu w banku B. Są lepsze sposoby na spożytkowanie takiej kwoty, niż wydanie jej w formie prowizji, odsetek i opłat, prawda?

Nie kieruj się tylko wysokością raty!

Przede wszystkim nie popełnij powszechnego błędu i nie kieruj się wyłącznie wysokością raty kredytu. Wiele osób zakłada, że niższa rata automatycznie oznacza tańszy kredyt. To nieprawda. Rata kredytu zawiera w sobie tylko jeden element kosztów: odsetki. Ale poza odsetkami z kredytem hipotecznym związanych jest wiele innych prowizji i opłat. W dodatku niska rata może wynikać po prostu z dłuższego okresu kredytowania. Załóżmy, że pożyczyłeś 500 zł. Jak wolałbyś to spłacić: po 200 zł przez 3 miesiące czy po 100 zł przez 8 miesięcy? W pierwszym przypadku zapłacisz 600 zł, a w drugim 800 zł. A zatem rata niższa, ale kredyt droższy. W kredytach hipotecznych działa to dokładnie tak samo!

30 lat? To raczej kiepski pomysł…

Na łączną sumę zapłaconych odsetek wpływa nie tylko wysokość oprocentowania, lecz także długość okresu kredytowania. Możesz usłyszeć, że nie ma sensu „przepłacać”, wystarczy, że zaciągniesz kredyt na 30 lat i już rata będzie niższa… Tyle tylko, że będziesz płacić te raty o 10 lat dłużej, niż ktoś, kto zaciągnął kredyt na 20 lat. Owszem – taka osoba zapłaci miesięczną ratę o kilkaset złotych wyższą. W sumie zapłaci jednak o wiele niższe odsetki, a po 20 latach – gdy ona nie będzie już miała kredytu – Ty będziesz ciągle mieć do spłacenia blisko połowę pożyczonej kwoty! Im krótszy okres kredytowania, tym mniej zapłacisz w sumie za kredyt.

Zwróć uwagę na wysokość marży banku, a nie sumarycznego oprocentowania

Choć w ujęciu procentowym kredyty hipoteczne są tanie, to jednak ich długoterminowy charakter oraz wysoka kwota zadłużenia sprawiają, że odsetki to największy koszt kredytu. Niektóre osoby porównując kredyty hipoteczne patrzy więc na wysokość oprocentowania, ale to nie jest właściwy sposób.

Zdecydowana większość dostępnych obecnie kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne. Wzór na oprocentowanie takiego kredytu w złotówkach to WIBOR + MARŻA banku. WIBOR to „Warsaw Interbank Offered Rate”, czyli oprocentowanie ustalane na rynku międzybankowym. WIBOR jest indeksem notowanym codziennie i będzie się zmieniać. Gdy będzie rósł, wysokość Twoich rat będzie również rosła a gdy się obniży, obniżą się też Twoje raty. Na wysokość WIBOR nie masz wpływu. Jednak musisz liczyć się z tym, że w czasie 20 czy 30 lat spłacania kredytu, będą lata, gdy WIBOR będzie na znacznie wyższym poziomie, niż obecnie.

Jednak elementem oprocentowania, na który musisz zwrócić szczególną uwagę, jest MARŻA banku. Jest ona dodawana do WIBORU, a zatem im niższa jest marża, tym niższe będzie oprocentowanie twojego kredytu. Porównując między sobą oprocentowanie kredytów z różnych banków – porównuj wysokość marż!

Stopniowo pojawiają się również oferty kredytów, które zapewniają przez określony czas naliczanie odsetek w oparciu o stałą stopę procentową. Wygląda to tak, że np. przez pierwszych 5 lat bank gwarantuje stałe oprocentowanie kredytu, a po upływie tego okresu klient ma możliwość zdecydowania, czy chce teraz przejść na oprocentowanie zmienne (liczone według wzoru WIBOR + marża) czy ponownie „zamrozić” sobie stopę procentową na kolejnych 5 lat. Takie kredyty mogą okazać się szczególnie korzystne, jeśli w ciągu rozpatrywanych 5 lat spodziewamy się znaczącego wzrostu stóp procentowych.

Odsetki to niestety nie wszystko

Choć odsetki są największym kosztem kredytu hipotecznego, nie są niestety jedynym. Z kredytem hipotecznym, poza samymi odsetkami, wiążą się jeszcze dodatkowe koszty:

1. Prowizja za udzielenie kredytu,
2. Opłata za wycenę nieruchomości,
3. Ubezpieczenie pomostowe,
4. Ubezpieczenie nieruchomości (cesja na bank).

Te 4 powyższe występują praktycznie w każdym banku. Niekiedy mogą dochodzić kolejne:

5. Ubezpieczenie na życie,
6. Ubezpieczenie od utraty pracy,
7. Koszty dodatkowych produktów (rachunków w banku, kart kredytowych, a nawet produktów inwestycyjnych).

Dlatego, jeśli chcesz dowiedzieć się, który kredyt jest naprawdę najtańszy, to musisz wziąć pod uwagę wszystkie koszty: ODSETKI, OPŁATY, PROWIZJE i RATY. Z Twojego punktu widzenia nie ma przecież znaczenia, czy z Twojej kieszeni wypłynie 1000 zł odsetek czy 1000 zł prowizji. To zawsze oznacza 1000 zł mniej w Twoim portfelu.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja to opłata jednorazowa wyrażona w procentach od kwoty kredytu – np. 2%. Jeśli pożyczasz 200 000 zł, a prowizja wynosi 2%, musisz wysupłać dodatkowe 4000 zł z kieszeni. Jeśli nie dysponujesz taką kwotą, bank chętnie Ci ją pożyczy… i dopisze do kwoty Twojego kredytu, co w efekcie spowoduje, że zapłacisz jeszcze więcej.

Czasami w ramach promocji banki nie pobierają prowizji ale musisz sprawdzić, czy braku prowizji bank nie rekompensuje sobie np. wyższą marżą przy oprocentowaniu.

Opłata za wycenę nieruchomości

Kolejnym kosztem jednorazowym jest wycena nieruchomości. Bank musi mieć pewność, że wartość nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu, jest wyższa niż pożyczana przez Ciebie kwota. Wysokość takiej opłaty to zwykle kilkaset złotych.

Ubezpieczenie pomostowe

Jeśli w momencie uruchamiania kredytu nie ma ustanowionej hipoteki na rzecz banku, to dodatkowo poniesiesz koszty ubezpieczenia pomostowego. Ubezpieczenie pomostowe polega przeważnie na czasowym podwyższeniu oprocentowania kredytu, które może wzrosnąć nawet o dodatkowy 1%. Wyższe raty będziesz płacił do momentu, aż przekażesz bankowi odpis księgi wieczystej z wpisaną hipoteką. Dlatego uwzględnij wysokość ubezpieczenia pomostowego, gdy będziesz porównywał oferty różnych banków.

Ubezpieczenie nieruchomości

W związku z tym, że nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, bank wymaga jej ubezpieczenia. Stosowna polisę możesz kupić za pośrednictwem banku, w którym zaciągasz kredyt, wtedy zazwyczaj bank nie wymaga dostarczania kolejnych polis ale możesz dokonać zakupu również u dowolnego ubezpieczyciela i dokonać tzw. cesji polisy na bank jednak wtedy może wystąpić konieczność każdorazowego dostarczania nowej polisy do banku. Twój wybór powinien zależeć od tego, co będzie bardziej korzystne.

Polisa na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, koszty dodatkowych produktów…

Przychodzisz do banku po kredyt hipoteczny, a wychodzisz z polisą na życie, ubezpieczeniem od utraty pracy i jeszcze paroma innymi produktami bankowymi. A przecież chcesz tylko kupić mieszkanie…

Polisa na życie zwykle ma sens – bo zabezpiecza ona finansowo Twoją rodzinę na wypadek Twojej śmierci. Ale już ubezpieczenia od utraty pracy (pełne wyłączeń odpowiedzialności) czy różnego rodzaju dodatkowe produkty to z Twojego punktu widzenia dodatkowe koszty.

To naturalne, że bank będzie chciał uzyskać największy zysk i związać Cię ze sobą na jak najdłużej. Dlatego też, przy okazji udzielania kredytu hipotecznego, doradca będzie oferował Ci inne produkty. Od tego, czy je kupisz, może zależeć udzielenie kredytu na preferencyjnych warunkach.

Tymi dodatkowymi produktami może być konto osobiste, karty kredytowe, ubezpieczenia itp.

Zastanów się, czy naprawdę potrzebujesz tych produktów. Czy kupiłbyś je, gdyby nie kredyt hipoteczny?

Jedynym sposobem, by podjąć w pełni świadomą i trafną decyzję jest uwzględnianie przy porównywaniu ofert kredytów hipotecznych WSZYSTKICH KOSZTÓW – również tych związanych z dodatkowymi produktami.

Wszystkie te informacje znajdziesz w specjalnym formularzu informacyjnym, dotyczącym kredytu hipotecznego, który zgodnie z ustawą musisz otrzymać od banku. Przestudiuj go bardzo dokładnie.

Umowa kredytu i regulamin – lektura obowiązkowa

Kiedy z peletonu ofert kredytowych wyłonił się ścisła czołówka, możesz śmiało składać wnioski kredytowe do wybranych banków.

Wraz z otrzymaniem pozytywnej decyzji kredytowej, bank przygotuje dla Ciebie spersonalizowany  projekt umowy kredytowej, a jeśli w umowie znajdziesz zapis, że jej integralną częścią jest regulamin – to powinieneś również otrzymać treść tego regulaminu. Zabierz te dokumenty do domu i na spokojnie przeczytaj uważnie. Dopiero tam znajdziesz całą prawdę na temat największego zobowiązania finansowego w Twoim życiu. Na pewno będziesz miał mnóstwo pytań i wątpliwości, które bank powinien rozwiać zanim złożysz parę, jakże ważnych, podpisów pod umową.

Być może w przyszłości będziesz chciał spłacić część kredytu przed terminem. Dlatego zapoznaj się dokładnie z warunkami takiej przedterminowej spłaty i również je weź pod uwagę przy podejmowaniu decyzji.

Bardzo wysoka stawka godzinowa

Teraz już wiesz jak porównywać oferty banków. Jak widzisz, bez wykonania paru obliczeń się nie obejdzie. To oczywiście wymaga skupienia i czasu. Jeśli jednak dzięki temu w Twojej kieszeni zostanie o kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej, może się okazać, że w przeliczeniu na godzinę zarobiłeś w ten sposób mnóstwo pieniędzy. A zatem, do dzieła!