Ile musisz zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

[#1]

Ile musisz zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny? Oczywiście im więcej, tym lepiej. Domyślam się jednak, że taka odpowiedź cię nie urządza. Starając się o kredyt hipoteczny, musisz posiadać tzw. zdolność kredytową na odpowiednim poziomie. Ale nie jest ona uwarunkowana samymi zarobkami. Możesz zarabiać 3 000 złotych na rękę i mieć wyższą zdolność kredytową niż osoba, która zarabia 5000 zł na rękę. Jak to możliwe?

Co to jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zobowiązań w ustalonych przez bank terminach. W uproszczeniu można przedstawić sposób jej wyliczania takim wzorem:

DOCHÓD NETTO -  KOSZTY UTRZYMANIA - ZOBOWIĄZANIA = MAKSYMALNA RATA

Dochód netto, czyli Twoje wynagrodzenie „na rękę”, jest pomniejszane o Twoje koszty utrzymania oraz raty zaciągniętych kredytów i pożyczek. Dokonując takich obliczeń bank stara się oszacować, jaka może być maksymalna wysokość raty kredytu hipotecznego, którą będziesz w stanie spłacać w każdym miesiącu. Dlatego im wyższa zdolność kredytowa, tym wyższy kredyt hipoteczny będziesz mógł zaciągnąć.

Skorzystaj z oferty "Najlepiej na swoim"

Jak banki uwzględniają dochody?

Banki nie uwzględnią wszystkich dochodów, a jedynie te, które otrzymujesz regularnie. Zarobki „nieoficjalne”, premie, a nawet środki z Programu 500+, nie wliczają się w Twoją zdolność kredytową.

Warto zwrócić uwagę, że każdy bank może w  inny sposób obliczać zdolność kredytową. Niektóre banki są pod tym względem bardziej liberalne, a inne konserwatywne. Niech zatem nie zdziwi cię fakt, że w jednym banku będziesz mógł pożyczyć 300 000 zł, a w drugim – w oparciu o te same liczby i dokumenty - aż 350 000 zł.

Sposób liczenia dochodu uwzględnianego w obliczeniach zdolności kredytowej zależy także od źródła Twoich dochodów. Bank inaczej oblicza dochody z tytułu umowy o pracę, inaczej z umowy o dzieło, a jeszcze inaczej z działalności gospodarczej. Dużo zależy od tego, czy jesteś w stanie udokumentować swoje dochody w taki sposób, by bank wziął je pod uwagę w swoich kalkulacjach.

Dochody z umowy o pracę

Etat to najpopularniejsza forma zatrudnienia w Polsce. Większość banków uwzględnia tu średniomiesięczny dochód netto z ostatnich 3 lub 6 miesięcy. Ważne jest także, kto Cię zatrudnia: instytucja państwowa, korporacja, mniejsza firma, prywatny przedsiębiorca czy może członek rodziny? Im bardziej jest stabilna sytuacja Twojego pracodawcy, tym lepiej.

Skupię się przez chwilę na przypadku zatrudnienia przez członka rodziny. Widząc osobę zatrudnioną w rodzinnym biznesie bank może mieć wątpliwości, czy pracujesz tam naprawdę, czy tylko próbujesz wykazać jak najwyższy dochód, by otrzymać kredyt hipoteczny. Dlatego możliwe, że bank poprosi o dodatkowe dokumenty, takie jak zaświadczenie z ZUS o podstawie wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne.

Kolejnym elementem branym pod uwagę przy wyliczaniu wysokości dochodów przez bank, jest Twój staż pracy w obecnej firmie. Minimalny okres wymagany przez banki to zwykle 6 miesięcy. W wyjątkowych sytuacjach wystarczą 3 miesiące.

A co z bonusami? Czy premie wypłacane jako dodatek do pensji podstawowej liczą się do zdolności kredytowej? Tak. Warunkiem jest jednak, by miały charakter regularny. Jeśli jesteś zatrudniony jako handlowiec i co kwartał otrzymujesz premie, bank podzieli taką kwotę na 3 i przyjmie 1/3 do kalkulacji średniego miesięcznego dochodu.

Jest jeszcze kilka szczególnych przypadków, które mogą mieć wpływ na wyliczenie zdolności kredytowej, takich jak: zwolnienie lekarskie powyżej 33 dni, urlop wychowawczy, urlop rodzicielski. Wpływy z tytułu świadczeń z ZUS mogą nie zostać uwzględnione przez bank lub zaliczone zostaną tylko w części, np. 50% do kalkulacji Twoich dochodów. Pamiętaj jednak, że zasady przyznawania kredytów hipotecznych mogą się różnić w każdym banku, a w dodatku od czasu do czasu się zmieniają.

Ogólna zasada jest jednak prosta: im wyższy oraz bardziej stabilny dochód, który możesz wykazać, tym większe są Twoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Umowa o dzieło, umowa zlecenia

Kiedyś zatrudnienie na podstawie umowy o dzieło czy zlecenie w zasadzie zamykało drogę do kredytu hipotecznego. Dzisiaj sytuacja wygląda inaczej. Co prawda jest trochę trudniej, niż przy umowie o pracę, ale przy spełnieniu dodatkowych warunków, kredyt w wielu bankach można otrzymać. Co zwiększa Twoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego przy zatrudnieniu na umowę o dzieło czy zlecenie? Im dłuższy staż pracy z jednym zleceniodawcą, tym lepiej. Zazwyczaj banki wymagają min. 12 miesięcy zatrudnienia przez jednego zleceniodawcę. Jeśli jest ich kilku, każdy traktowany jest osobno, czyli staż pracy liczony jest dla każdego oddzielnie. Istotne jest również aby wpływy były regularne i powtarzalne.

Działalność gospodarcza

Podstawową sprawą przy generowaniu dochodów z działalności gospodarczej jest to, by była ona dochodowa. Wielu przedsiębiorców, w ramach optymalizacji podatkowej, wykazuje wysokie koszty działalności, które mocno obniżają dochód. W skrajnych przypadkach poniżej zera - wykazując stratę. Niestety, w przypadku starania się o kredyt hipoteczny, wpływa to bardzo negatywnie na ocenę zdolności kredytowej i praktycznie nie daje szans na uzyskanie takiego kredytu. Dlatego, jeśli jesteś przedsiębiorcą, warto obniżyć koszty działalności i wykazać możliwie wysokie dochody netto.

Ważnym elementem, od którego bank zaczyna badanie zdolności kredytowej przedsiębiorcy, jest czas prowadzenia działalności gospodarczej. Zazwyczaj minimalny wymagany okres prowadzenia własnej firmy to 12 miesięcy. Forma rozliczania działalności gospodarczej, którą preferują banki, to Książka Przychodów i Rozchodów (KPiR).

Jeżeli prowadzona przez Ciebie działalność jest sezonowa, możesz się zastanawiać, czy masz szansę na kredyt hipoteczny. Bank zazwyczaj analizuje dochody z poprzedniego i bieżącego roku. Dzięki temu nawet przy sezonowym charakterze Twoich dochodów, możesz mieć odpowiednią zdolność kredytową.

A jak analizowane są koszty utrzymania?

Podobnie, jak w przypadku dochodów, podejście poszczególnych banków może się nieco różnić. Co do zasady, banki przyjmują minimalne koszty utrzymania, które uwzględniają przy obliczaniu Twojej zdolności kredytowej. Jednak są dodatkowe czynniki, które te koszty zwiększają.

Jeśli starasz się o kredyt hipoteczny z partnerem lub partnerką, to w niektórych bankach może mieć znaczenie to, czy jesteście małżeństwem z ustawową wspólnością majątkową, czy też zdecydowaliście się na rozdzielność majątkową lub żyjecie w wolnym związku. Jednak nie jest to regułą w każdym banku.

A jak na koszty utrzymania wpływają dzieci? Każde dziecko zwiększa oczywiście miesięczne koszty utrzymania liczone przez bank. Jeśli płacisz alimenty, również one będą brane pod uwagę i zwiększą Twoje miesięczne koszty utrzymania.

Pomimo ustalonych minimalnych limitów, banki starają się zweryfikować, jak wyglądają koszty utrzymania właśnie w Twoim przypadku. Dlatego mogą poprosić Cię o przedstawienie wyciągu bankowego, by sprawdzić, na co jeszcze wydajesz pieniądze. Czesne za prywatną szkołę dziecka, składka ubezpieczenia na życie lub inne stałe wydatki, które regularnie ponosisz, mogą zostać uwzględnione w obliczeniach.

Po co to wszystko? Bank chce mieć po prostu pewność, że będziesz mieć pieniądze na spłatę rat kredytu.

Jak bank weryfikuje raty twoich zobowiązań?

Bardzo ważnym elementem, który wpływa na twoją zdolność kredytową, są zaciągnięte zobowiązania. Wszelkie raty kredytów, limity kart kredytowych, limity w rachunku bieżącym, zakupy na raty– ją obniżają. Dlaczego? Bo pieniądze, które mógłbyś przeznaczyć na ratę kredytu hipotecznego, musisz przeznaczać na inne zobowiązania. Co więcej – jeśli część zaciągniętych przez Ciebie kredytów lub pożyczek jest oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej, bank dodatkowo pomniejszy Twoją zdolność kredytową, aby uwzględnić w obliczeniach możliwy wzrost wysokości spłacanych przez Ciebie rat.

A skąd bank będzie wiedział o Twoich zobowiązaniach? Po pierwsze – zapyta o to Ciebie, prosząc o wypełnienie wniosku kredytowego, w którym oświadczasz, że mówisz prawdę. To jednak nie wszystko. Bank zwróci się także o informację na temat Twoich zobowiązań do Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mówiąc krótko - ukrywanie informacji na temat swoich zobowiązań finansowych to droga donikąd. Jeśli bank się zorientuje, że zataiłeś informacje, może odmówić Ci udzielenia kredytu hipotecznego. A poza tym – takie postępowanie jest niezgodne z prawem i może być potraktowane jako próba wyłudzenia kredytu.

Jak możesz zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Pamiętając o naszym wzorze z początku artykułu, sprawa jest jasna:

1. Zadbaj o wykazanie stabilnych i możliwe wysokich dochodów.
2. Zmniejsz miesięczne koszty utrzymania.
3. Wszystkie niepotrzebne zobowiązania spłać jak najszybciej (zamknij karty kredytowe i limity zadłużenia w rachunku bankowym).

To oczywiście wymaga działania z odpowiednim wyprzedzeniem, dlatego nie pozostawiaj starań o kredyt hipoteczny na ostatnią chwilę.

I najważniejsza sprawa...

Na koniec chciałem zwrócić Twoją uwagę na bardzo ważną kwestię. Pamiętaj, że Twoim celem nie może być zaciągnięcie kredytu za wszelką cenę. Jeżeli w kilku bankach nie masz zdolności kredytowej na tak wysoki kredyt, na jaki liczyłeś, to może jednak coś w tym jest? Banki wiedzą, że osoby w podobnej sytuacji, w jakiej Ty się znajdujesz, miały problemy ze spłatą kredytu. Zamiast podwyższać zdolność kredytową za wszelką cenę, znacznie rozsądnie będzie kupić tańsze mieszkanie lub zaciągnąć niższy kredyt.