10 sposobów na obniżenie kosztów budowy domu
Jakie kryterium jest dla Polaków najważniejsze przy kupnie lub budowie domu? Odpowiedź nie powinna chyba nikogo zaskoczyć. Jak wynika z badania „Nieruchomości i finanse” przeprowadzonego przez Think Forward Initiative z Grupą ING i partnerami projektu, aż 23% ankietowanych wskazało, że najważniejsza jest cena. Te same badania dowiodły jednocześnie, że w dobie pandemii znacznie więcej osób niż wcześniej odczuwa potrzebę posiadania domu z ogrodem. Gdy przeszkodą w realizacji planów stają się przede wszystkim wydatki, z jakimi się one wiążą, najpierw zawsze warto zastanowić się, co możemy zrobić, aby cena naszego marzenia stała się niższa, niż początkowo zakładaliśmy!
Jak wykazały badania Think Forward Initiative, aż 77% Polaków uważa, że ceny nieruchomości są zawyżone. Ale koszt budowy domu zależy od bardzo wielu czynników: powierzchni, stopnia skomplikowania projektu, wybranej technologii, ceny materiałów i kosztów budowy. Jak zatem skutecznie szukać oszczędności na poszczególnych etapach inwestycji?
Marzysz o własnym domu? Sprawdź kredyt hipoteczny od ING
Na etapie planowania
1. Rozważ, jak duży dom naprawdę jest Ci potrzebny
Jeśli chcemy wybudować dom relatywnie tanio, nie możemy przeszarżować z jego metrażem. Przy czym nie oznacza to wcale, że niedrogi dom ma być domem niekomfortowym. Architekci stosują zasadę, którą nazywają określaniem minimalnej powierzchni w stosunku do potrzeb użytkowników. W największym skrócie chodzi tutaj o to, aby cała powierzchnia domu była rzeczywiście przez domowników wykorzystywana. Niewielki dom może oznaczać kompromisy - jednak nie kosztem przestrzeni do odpoczynku czy pracy, ale np. na poziomie dodatkowej łazienki, pokoju gościnnego, w którym ktoś nocowałby najwyżej kilka razy w roku, czy garażu na dwa samochody. Weźmy po uwagę także to, że większa powierzchnia użytkowa domu oznacza później wyższe koszty eksploatacyjne, związane z ogrzewaniem i konserwacją.
2. Poszerz swoją wiedzę
Na pewno znacie to powiedzenie, że pierwszy dom budujemy dla wroga, drugi dla przyjaciela, a trzeci dla siebie. Niewątpliwie kryje się w nim ziarno prawdy, ale dzięki odpowiedniemu przygotowaniu teoretycznemu możemy zminimalizować ryzyko popełnienia kosztownych błędów. W internecie znajdziemy obecnie dziesiątki serwisów, które oferują merytorycznei ciekawe opracowania dotyczące różnych etapów budowy domu, porady ekspertów, praktyczne wskazówki i opisy rzeczywistych doświadczeń. Oczywiście kilka tygodni czy nawet miesięcy intensywnej lektury nie uczyni z nas architektów lub budowlańców. Na pewno jednak pomoże nam stać się bardziej świadomymi inwestorami. Ogólna znajomość materiałów, technik budowlanych czy podstaw prawa budowlanego mogą odegrać kluczową rolę w obniżeniu kosztów budowy domu. Im szersze będzie nasze rozeznanie w temacie, tym więcej przestrzeni dla potencjalnych oszczędności dostrzeżemy. Przygotowany do budowy inwestor wie, czego oczekuje i czego może wymagać od wykonawców: rzadziej pada ofiarą nieuczciwości lub zwykłego cwaniactwa, ma też lepszą pozycję w dialogu i negocjacjach ze sprzedawcami i fachowcami.
Na etapie projektu
3. Gotowy projekt
Gotowe projekty domów są znacznie tańsze niż projekty na indywidualne zamówienie. Nawet jeśli spośród ogromnie bogatej oferty „domów z katalogu” nie wybierzmy niczego dla siebie, gotowy projekt plus niewielkie przeróbki architekta i tak wyniosą nas mniej niż praca zlecona całkowicie od podstaw. Pamiętajmy jednak, że do ceny projektu będziemy musieli doliczyć koszty związane z adaptacją projektu (dopasowanie do mediów, stron świata, warunków zabudowy), mapą geodezyjną, a niekiedy również badaniami geotechnicznymi gruntu.
4. Im prościej, tym oszczędniej
Najbardziej ekonomiczne - od kosztów projektu przez koszt budowy po koszty eksploatacyjne - są domy o prostej, zwartej bryle, oparte na planie kwadratu lub prostokąta. Aby obniżyć koszt budowy domu, zrezygnujmy z wszelkich uskoków w rzucie, załamań, wnęk, wykuszy, wystających elementów dekoracyjnych. Najdroższym elementem budynku jest dach - zarówno więźba, jak i pokrycie. Szukając oszczędności, wybierzmy dach dwuspadowy o kącie nachylenia wynoszącym 30-45 °. Jeśli budujemy niewielki dom, warto zdecydować się na dom parterowy z użytkowym poddaszem. Większe domy będą bardziej opłacalne, gdy wybierzemy projekt domu dwupiętrowego, bo parterowy, ale rozległy dom wymaga bardzo dużej powierzchni dachu, co znacząco podnosi koszty. W kwestii zaś samego pokrycia dachu - materiały wielkoformatowe (blachodachówka) są znacznie tańsze od materiałów małoformatowych (dachówka ceramiczna, betonowa czy łupki). Rezygnując z posiadania piwnicy, możemy zaoszczędzić nawet 30% kosztów budowy domu. Budowa garażu wyniesie nas zaś mniej, jeśli zaplanujemy go w bryle budynku.
Na etapie budowy
5. Budowa systemem gospodarczym
Budować dom możemy na dwa zasadnicze sposoby: systemem zleconym (zlecając pracę różnym firmom na poszczególnych etapach budowy lub z jednym wykonawcą, który zrealizuję inwestycję „pod klucz”) lub tzw. systemem gospodarczym. Budowa systemem gospodarczym oznacza, że inwestor większość prostszych prac wykonuje samodzielnie, a fachowców angażuje do bardziej wymagających (także na poziomie uprawnień) etapów. Statystyki pokazują, że Polacy lubią angażować się w prace budowlane - w systemie gospodarczym w Polsce buduje się nawet około połowy domów. Średnio zaoszczędza się w ten sposób mniej więcej 10% kosztów budowy domu, a najbardziej samodzielni inwestorzy osiągają 20-procentowe oszczędności. Rozwiązanie to na pewno nie jest jednak dla wszystkich. Nawet stosunkowo łatwe czynności na budowie wymagają pewnych umiejętności, czasu i dobrej kondycji fizycznej. A na to wszystko nakłada się jeszcze związany z dużą odpowiedzialnością stres. Domy stawiane w systemie gospodarczym rzadko powstają też krócej niż w ciągu dwóch lat. Rozważając budowę domu w systemie gospodarczym, warto wziąć pod uwagę wszystkie za i przeciw i mierzyć siły na zamiary.
6. Wybierz właściwą ekipę
Znalezienie i zaangażowanie dobrego, ale niedrogiego fachowca to prawdopodobnie najtrudniejsze zadanie, z jakim przyjdzie nam się zmierzyć podczas budowy domu. Wybierając wykonawcę, najczęściej (64%) kierujemy się opiniami rodziny lub przyjaciół. Ekipa „z polecenia” to według wielu architektów i innych osób z branży najkorzystniejsza opcja. Uważa się, że najgorszym pomysłem jest zlecenie prac ekipie z ogłoszenia. Dlaczego? Bo dobry fachowiec ma obecnie więcej propozycji zleceń, niż jest w stanie się podjąć. W ogóle nie reklamuje więc swoich usług. Ta sytuacja ma miejsce już co najmniej od kilku lat. Niestety jej efektem są często bardzo długie terminy oczekiwania na rozpoczęcie prac przez sprawdzonego człowieka. Stawki, jakich życzą sobie fachowcy za tę samą pracę, potrafią się bardzo od siebie różnić - niekiedy nawet ponad dwukrotnie. Zatrudnienie najtańszego wykonawcy w wielu przypadkach okazuje się tylko chwilową oszczędnością, bo prawdopodobnie już za moment będziemy musieli szukać kogoś, kto będzie po nim poprawiał czy wręcz zaczynał dany etap od początku. Ale nie jest też tak, że najdroższy specjalista gwarantuje najwyższą jakość usług. Sprawdzonym i polecanym przez wielu właścicieli domów sposobem jest poszukiwanie wykonawców w mniejszych miejscowościach - ich ceny są z reguły dużo niższe niż u „kolegów” z większych miast, a pod względem umiejętności wcale im nie ustępują.
7. Podpisuj umowę z każdym wykonawcą
Najbardziej przykre i bolesne podczas budowy domu są te wydatki, których mogliśmy całkowicie uniknąć. Dotyczy to kosztów związanych z natknięciem się na nierzetelnego lub wręcz świadomie chcącego nas oszukać wykonawcę - osobę, która zniknie z naszymi pieniędzmi tak samo szybko, jak się pojawiła; takie sytuacje niestety wciąż czasami mają miejsce. Pamiętajmy więc, aby niezależnie od zakresu prac z każdym fachowcem podpisywać stosowną umowę, która będzie podstawą ewentualnej reklamacji. Solidny i przyzwoity fachowiec nigdy nie będzie się temu sprzeciwiał. Przeciwnie – sam powinien do tego inwestorów zachęcać, bo świadczy to o jego profesjonalizmie i zabezpiecza interesy obu stron. Zachowajmy szczególną czujność, kiedy ktoś oczekuje zapłaty z góry. Sprawdzeni wykonawcy nigdy wystosowują takiej prośby.
8. Dokładnie sprawdzaj kosztorysy prac
Wykonawcy niekiedy wykazują się pewną - nazwijmy to - nadgorliwością i umieszczają w kosztorysie prace, które okazują się zupełnie niepotrzebne. Przykład: firma podłączająca sieć wodociągową w kosztach inwestycji uwzględniła zastosowanie tzw. przecisku pod drogą i reorganizację ruchu drogowego (ustawienie znaków, wytyczenie objazdu) na czas przeprowadzania robót. Sytuacja dotyczyła jednak działki położonej przy piaszczystej, rzadko uczęszczanej wiejskiej drodze i pominięcie wyżej wymienionych czynności nie powodowało dla nikogo żadnych dodatkowych trudności. Zwracając wykonawcy uwagę na ten fakt, inwestor zaoszczędził około 2000 złotych.
9. Samodzielnie kupuj materiały, porównuj i negocjuj ceny
Ekipy budowlane chętnie wyręczają inwestorów w kupowaniu materiałów budowlanych. Jest to dla przyszłych właścicieli domu spore udogodnienie i duża oszczędność czasu. Ale pieniędzy już niekoniecznie. Fachowcy zwykle doliczają sobie marżę do poczynionych zakupów, nie zawsze też podejmują wysiłki, by znaleźć dany produkt w najlepszej cenie - po prostu od lat kupują zawsze w tym samym miejscu. Korzystajmy więc z porównywarek cen i kalkulatorów budowlanych. Negocjowanie cen z hurtownikami wymaga pewnej odwagi czy też - jak powiedzieliby trenerzy personalni - wyjścia poza swoją strefę komfortu. Szukając oszczędności, warto się jednak przełamać i poprosić sprzedawców o rabat. Przy większych zakupach inwestorom nierzadko udaje się wynegocjować ceny nawet o 5 czy 10% niższe od początkowych.
I na koniec prawdopodobnie najważniejsza rzecz…
10. Oszczędzaj z głową i myśl perspektywicznie
Dobrzy architekci i doświadczeni budowlańcy wyznają jedną bardzo ważna zasadę, do której przestrzegania zawsze zachęcają inwestorów: podczas budowy domu oszczędzajmy tylko na tym, co jest widoczne, nigdy odwrotnie. Cięcie kosztów na materiałach do budowy ścian, stropów, dachu, termoizolacji, instalacji elektrycznej itp. w dłużej perspektywie niemal na pewno okaże się bardzo nieopłacalne. Późniejsza wymiana tych elementów wiąże się z dużą przebudową i wysokimi kosztami. Tańsze panele podłogowe, pomalowanie ścian zwykłą białą farbą czy umeblowanie to rzeczy, które kiedyś będziemy mogli bez trudu zastąpić lepszymi rozwiązaniami. Nie zapominajmy również o środowisku naturalnym. Ekologiczne inwestycje - jak np. instalacja do odzysku wody szarej czy mechaniczna wentylacja - podnoszą koszt budowy domu, ale obniżają koszty eksploatacji i zwracają się w okresie od 7 do 15 lat.
